住宅を賢く購入するために

あなたなら【フラット35】と民間ローンどちらを選ぶ?

まず、【フラット35】とは住宅金融支援機構(国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人)と民間が提供する住宅ローンです。【フラット35】とは国が運営する住宅ローンのサービスなのです、だから35年間固定金利など、民間のローンには出来ないサービスを提供する事ができるのです。

それに比べて、民間住宅ローンの特徴は 変動金利ですが低金利での住宅ローンを提供しています。 【フラット35】は条件によって優遇される場合は金利が下がりますが。銀行の変動金利(約0.5%)に比べてフラット35の金利は(約1%台)と2倍程度違います。

【フラット35】と民間住宅ローンのそれぞれのメリット・デメリットで比較してみましょう。

 
  フラット35 民間の住宅ローン
金利 1.11%
(35年固定金利・団信有)
0.4%台
(変動金利・団信有)
返済期間 35年(80歳完済) 35年(80歳完済)
返済負担率 年収400万円の場合35%以内 450万円以上600万円未満の場合35%以内
審査金利 実行金利 審査金利4%
個人信用情報審査 一般的な信用調査 きびしいです
収入に対する審査 課税証明・収入証明による 収入証明以外に
勤務先の評価が加わる
融資対象となる物件 適合証明書(必須) 担保価値で評価
審査基準 自営業者にも明確な審査方法です 自己資金も多く、勤務先の安定性も高評価が必要

審査金利とは、どのくらいのローンが組めるのか、返済負担率等に基づいて金融機関が審査する際に使う金利のこと。「審査のための金利 = 審査金利」であり、「実際に適用されるローン金利 = 借入金利」よりも高く設定されています。審査金利は金融機関によって率が異なりますが、大体4%程度が相場のようです。

教育ローンや自動車ローンを組む前に住宅の購入を検討しておきましょう

まずは、住宅ローンを借りられる最大の融資額の計算方法を説明します。

税込年収 × 返済負担率(%) - 他借入年間返済額 = 年間返済可能額(円)
年間返済可能額(円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(円) × 100万円 = 最大融資額(円)

【例えば】 住宅を購入する前に 税込年収 500万円のAさんが 自動車ローン300万円(5年返済・2%)で車を購入。自動車ローン返済中に住宅ローンを申し込んだ場合。

500万円 × 35% - (自動車ローンの年間返済 63万円) = 住宅ローン年間返済可能額(約112万円)
住宅ローン年間返済可能額(約112万円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(4、427円) × 100万円 = 最大融資額(2108万円)

【ところが】 住宅を購入した後に 税込年収 500万円のAさんが 自動車ローン300万円(5年返済・2%)で車を購入。自動車ローン返済中に住宅ローンを申し込んだ場合。

500万円 × 35% - (自動車ローンの年間返済 O万円) = 住宅ローン年間返済可能額(約175万円) 住宅ローン年間返済可能額(約175万円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(4、427円) × 100万円 = 最大融資額(3294万円)

住宅ローンを組む前に、自動車ローンを組む事で住宅ローン借入可能額が 1186万円も減ってしまいす。

住宅ローン審査に合わせた物件の選びかた

住宅ローンの申し込み金額を、現在の家賃などから逆算して決定する方は多いです。 【仮に!】現在の家賃が10万円だから、毎月の返済額を10万円、フラット35で借入金額を3400万円とした場合で。自己資金は0円として諸費用を300万円と仮に設定した結果、購入可能物件の価格は3100万円までとなる。物件を探す場合にはフラット35だから「適合証明」が必要になる。後は、「希望のエリア」「間取り」「広さ」など、また「リフォームが必要な場合の見積」など考えることはたくさん有ります。

次に、物件の選定基準として住宅ローン減税制度利用が可能かどうか!も検討する必要が有ます。

住宅ローン減税制度利用の要件

  1. 自ら居住するこ
  2. 床面積が50m2以上であること
  3. 25年以内に建築されたマンションであること、または、耐震基準適合証明 又は 既存住宅売買瑕疵保険に加入している事
  4. 借入期間や年収についても要件あり

中古マンションの住宅ローン減税では、年末残高限度額の3,000万円までの1%が10年間に渡り減税されます。築25年以上のマンションでも耐震基準適合証明を取得か 又は 既存住宅売買瑕疵保険に加入している場合に利用可能です。 適用可能かどうか詳しくはご相談ください。

 

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