あなたなら【フラット３５】と民間ローンどちらを選ぶ？
まず、【フラット３５】とは住宅金融支援機構（国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人）と民間が提供する住宅ローンです。【フラット３５】とは国が運営する住宅ローンのサービスなのです、だから35年間固定金利など、民間のローンには出来ないサービスを提供する事ができるのです。
それに比べて、民間住宅ローンの特徴は 変動金利ですが低金利での住宅ローンを提供しています。 【フラット３５】は条件によって優遇される場合は金利が下がりますが。銀行の変動金利（約０.５％）に比べてフラット35の金利は（約1％台）と2倍程度違います。
【フラット３５】と民間住宅ローンのそれぞれのメリット・デメリットで比較してみましょう。
| フラット35 | 民間の住宅ローン | |
|---|---|---|
| 金利 | 1.11% （35年固定金利・団信有） |
0.4%台 (変動金利・団信有) |
| 返済期間 | 35年（80歳完済） | 35年（80歳完済） |
| 返済負担率 | 年収400万円の場合35%以内 | 450万円以上600万円未満の場合35%以内 |
| 審査金利 | 実行金利 | 審査金利4% |
| 個人信用情報審査 | 一般的な信用調査 | きびしいです |
| 収入に対する審査 | 課税証明・収入証明による | 収入証明以外に 勤務先の評価が加わる |
| 融資対象となる物件 | 適合証明書（必須） | 担保価値で評価 |
| 審査基準 | 自営業者にも明確な審査方法です | 自己資金も多く、勤務先の安定性も高評価が必要 |
審査金利とは、どのくらいのローンが組めるのか、返済負担率等に基づいて金融機関が審査する際に使う金利のこと。「審査のための金利 = 審査金利」であり、「実際に適用されるローン金利 = 借入金利」よりも高く設定されています。審査金利は金融機関によって率が異なりますが、大体4％程度が相場のようです。
教育ローンや自動車ローンを組む前に住宅の購入を検討しておきましょう
まずは、住宅ローンを借りられる最大の融資額の計算方法を説明します。
税込年収 × 返済負担率(％) － 他借入年間返済額 ＝ 年間返済可能額(円)
年間返済可能額(円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(円) × 100万円 ＝ 最大融資額(円)
【例えば】 住宅を購入する前に 税込年収 500万円のAさんが 自動車ローン300万円（5年返済・2％）で車を購入。自動車ローン返済中に住宅ローンを申し込んだ場合。
５００万円 × ３５％ － （自動車ローンの年間返済 ６３万円） ＝ 住宅ローン年間返済可能額(約１１２万円)
住宅ローン年間返済可能額(約１１２万円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(４、４２７円) × 100万円 ＝ 最大融資額(２１０８万円)
【ところが】 住宅を購入した後に 税込年収 500万円のAさんが 自動車ローン300万円（5年返済・2％）で車を購入。自動車ローン返済中に住宅ローンを申し込んだ場合。
５００万円 × ３５％ － （自動車ローンの年間返済 O万円） ＝ 住宅ローン年間返済可能額(約１７５万円) 住宅ローン年間返済可能額(約１７５万円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(４、４２７円) × 100万円 ＝ 最大融資額(３２９４万円)
住宅ローンを組む前に、自動車ローンを組む事で住宅ローン借入可能額が 1186万円も減ってしまいす。
住宅ローン審査に合わせた物件の選びかた
住宅ローンの申し込み金額を、現在の家賃などから逆算して決定する方は多いです。 【仮に！】現在の家賃が１０万円だから、毎月の返済額を10万円、フラット３５で借入金額を3400万円とした場合で。自己資金は0円として諸費用を３００万円と仮に設定した結果、購入可能物件の価格は3１００万円までとなる。物件を探す場合にはフラット３５だから「適合証明」が必要になる。後は、「希望のエリア」「間取り」「広さ」など、また「リフォームが必要な場合の見積」など考えることはたくさん有ります。
次に、物件の選定基準として住宅ローン減税制度利用が可能かどうか！も検討する必要が有ます。
住宅ローン減税制度利用の要件
- 自ら居住するこ
- 床面積が50m2以上であること
- 25年以内に建築されたマンションであること、または、耐震基準適合証明 又は 既存住宅売買瑕疵保険に加入している事
- 借入期間や年収についても要件あり
中古マンションの住宅ローン減税では、年末残高限度額の3,000万円までの1%が10年間に渡り減税されます。築25年以上のマンションでも耐震基準適合証明を取得か 又は 既存住宅売買瑕疵保険に加入している場合に利用可能です。 適用可能かどうか詳しくはご相談ください。
