過去最高の空き家率!中古物件は選択肢が増え、貸す場合は要注意
新築については、一戸建てや分譲マンションの着工戸数が一昨年、昨年よりも大きく減少していますが、物件の空き家率も過去最高になっているようです。総務省の調査によると、総住宅戸数に占める空き家率は13.5%で過去最高となったとのこと(2014年7月)。
その住宅・土地統計調査では全国の空き家が820万戸にのぼり、人口減少や高齢者の施設への入所などが空き家率を押し上げています。
この先、団塊世代の高齢化も見据えて国の政策も推進されていますが、今後住まいを購入しようか考えている方にとっても、軽視できない問題ですね。後悔しないためにも、これからの住まい選びのヒントを見つけてみましょう。
 

■なぜ空き家率は高まっているのでしょう?
 
空き家率の増加は、少子高齢化だけが要因ではなく、一つは日本の住宅の質も問題があるのでしょう。戦後日本の高度成長期では、人口が増えるにつれて持ち家取得が奨励されたため、多くの人は新築住宅を購入し、30年程度で建て替えるというサイクルがありました。
 
最近でこそ耐久性を追求した「100年住宅」も出ているものの、それはごく一部のみで、日本の住宅の質は低いため、特に戸建では、欧米と比べて中古住宅の流通量が日本はまだまだ低い状況です。
 
そして空き家率のもう一つの要因は、空き家のまま放置した方が固定資産税の優遇措置があるためです。解体して更地にすることで費用もかかりますし、税金が高くなります。空き家率を減少させるには税制面での改革も必要かもしれません。
  
また国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、住宅の除去や減築が進まない場合には、空き家率は21%まで上昇しますので、新設住宅着工戸数も一部地域を除くと減少傾向になる可能性もあるのでしょう。
 
では、今後の住まいについて何を意識し方が良いのでしょう。
 

■空き家率を考慮した上で今後の住まいをどう考える!?
 
まず、人口が減少するという状況からみると、今後も家・住居が余る傾向になり、中古物件の流通は一層、選択肢が増えてくるといえるでしょう。
一方、住宅をいずれ売却したり賃貸として人に貸すという選択肢を持つ方にとっては、空き家率を踏まえて、今後の住まいについてのポイントを見ていく必要があります。

先の調査によると、地域別による空き家率の第1位は山梨県(17.2%)で、2位以降は四国4県が続きます。逆に低いのは宮城県(9.1%)、沖縄県(9.8%)、山形県(10.1%)以外に首都圏都3県は10位以内となっていて、都市圏では比較的空き家率が低いことがわかります。これは地方での人口減にプラスして子供が住まいを継承しない傾向が高いのが要因です。
 
住宅を資産として多少考えるなら、やはり資産価値が下がらない立地選びは大事ですね。
 
また、首都圏で立地が良く、駅から徒歩10分以内と限定した場合、新築物件の販売価格は高くなりがちです。そこで無理に購入する方もいらっしゃいますが、新築にこだわらずに中古物件にリノベーションなどで購入費用を下げる選択肢を増やしてみても良いでしょう。今後の新設住宅着工戸数も減少傾向になるのであれば、なおさら中古物件の選択肢が増えてくるのでしょう。
 
また、今回都内での空室率が高かった千代田区(36%)、中央区(28%)では、投資用ワンルームマンションでの物件だそうです。不動産投資をする方も、建物の老朽化していくため、リフォームしたり賃料を下げるなどの経営工夫が必要だということです。
 
これからの住居はますます多様化していきますが、住宅が資産となるのは、あくまでも「購入する人、借りる人がいて初めて価値として認識される」ということを忘れてはいけません。

将来の不確定要素に一喜一憂するのではなく、まず、自分たちが自分たちの豊かな生活のために住まいをどう活かすかをしっかり考えて、そのための住まい探しを優先させていくことが大事と思います。
 
 
 一般社団法人 円流塾 
担当FP:水野圭子(CFP®,住宅ローンアドバイザー)&吹田朝子(CFP®,住宅ローンアドバイザー)

2014年10月30日(木)

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